ITBI na integralização de capital: o STF fixa a tese do Tema 1.348
Prezado cliente,
O Supremo Tribunal Federal concluiu em 19 de outubro de 2026 o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral e reconheceu que a imunidade do ITBI na integralização de bens ao capital social é incondicionada, independentemente da atividade exercida pela sociedade. A decisão, tomada por nove votos a dois no Recurso Extraordinário n.º 1.495.108, sob relatoria do ministro Edson Fachin, encerra a controvérsia que há anos onerava a constituição de holdings patrimoniais e de empresas do setor imobiliário.
Como o tema afeta diretamente quem tem ou pretende constituir estrutura patrimonial, reunimos abaixo o que foi decidido, o que permanece valendo e o que recomendamos avaliar agora.
O que estava em discussão
O artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição afasta o ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, ressalvada a hipótese de a atividade preponderante do adquirente ser a compra e venda desses bens, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.
A disputa estava na extensão da ressalva. Para os municípios, ela alcançava toda e qualquer transmissão, inclusive a integralização de capital, o que afastava a imunidade de holdings patrimoniais e de imobiliárias. Para os contribuintes, a ressalva se referia apenas às operações de fusão, cisão, incorporação e extinção de pessoa jurídica, mencionadas na segunda parte do dispositivo, de modo que a integralização de capital seria sempre imune.
Prevaleceu a leitura do contribuinte.
A tese fixada
“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”
O julgamento ocorreu em sessão virtual, entre 9 e 19 de outubro de 2026, vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. Entre os fundamentos, o Tribunal assentou que os artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional não foram recepcionados pela Constituição de 1988 na parte em que condicionam a imunidade à atividade preponderante do adquirente.
Os dois limites que permanecem
A decisão não produz imunidade irrestrita. O próprio acórdão fixa dois contornos.
O valor do capital social. A imunidade fica limitada ao valor do capital a ser integralizado, nos termos do que já havia sido decidido no Tema 796. O excedente, isto é, a parcela do valor do imóvel que ultrapassa o capital subscrito e é lançada em reserva de capital ou ágio, continua sujeita ao imposto. Na prática, a modelagem da operação segue importando: capital social subdimensionado em relação ao valor dos bens produz ITBI sobre a diferença. A forma de apurar essa diferença permanece em disputa: municípios a calculam entre o valor declarado pelo sócio, com apoio no artigo 23 da Lei n.º 9.249/1995, e o valor de mercado ou venal, invocando o artigo 38 do Código Tributário Nacional, cuja redação foi alterada pela Lei Complementar n.º 227/2026; em sentido contrário, invoca-se a presunção de compatibilidade do valor declarado, firmada no Tema 1.113 do STJ, que só se afasta por processo administrativo próprio, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional. O Supremo não enfrentou esse ponto no Tema 1.348.
Simulação e fraude à lei. O Tribunal ressalvou expressamente que o entendimento não impede os fiscos municipais de demonstrar simulação ou fraude à lei destinada a usufruir indevidamente da imunidade. O eixo da fiscalização, portanto, se desloca: deixa de ser a atividade declarada da sociedade e passa a ser a substância da operação. Estruturas constituídas às vésperas de uma venda já negociada, sem affectio societatis, sem movimentação própria ou com desfazimento imediato após a transmissão tendem a concentrar o litígio dos próximos anos.
O que muda na prática
Para quem tem ou pretende constituir holding patrimonial, desaparece a exposição mais onerosa da estrutura: até aqui, a holding cuja receita de locação superasse metade da receita operacional pagava ITBI integral sobre todos os imóveis transferidos na constituição. Com alíquotas entre 2% e 3%, isso representava cerca de R$ 150 mil em um patrimônio de cinco milhões.
Vale lembrar que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade, que entre vivos só se opera com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil. Quem não registrou, não realizou o fato gerador e pode aguardar o melhor momento para economizar com o ITBI.
Para quem recolheu o imposto sob a interpretação anterior, abre-se a discussão de repetição do indébito, observado o prazo de cinco anos contados do pagamento. O dispositivo do julgamento não traz modulação de efeitos, o que favorece essa via, embora a questão ainda possa vir a surgir em embargos de declaração.
Para quem responde a lançamento ou a execução fiscal em curso sobre o tema, a tese de repercussão geral passa a ser aplicável desde logo pelas instâncias ordinárias.
Vale ainda revisitar, nas estruturas já constituídas, a relação entre o valor atribuído aos imóveis e o capital social subscrito, e a documentação que sustenta o propósito da estrutura, à luz da nova ressalva de simulação e fraude.
O que ainda falta
O acórdão não foi publicado. Até a publicação e o julgamento de eventuais embargos de declaração, permanecem em aberto a redação final do voto condutor e a eventual modulação de efeitos, que, se vier a ser acolhida, poderia restringir o aproveitamento da tese às ações já ajuizadas. A leitura prudente é tratar a repetição de indébito com atenção ao prazo, sem postergar a discussão para depois da publicação.
Como podemos ajudar
O Laureano Advogados estrutura holdings patrimoniais e conduz projetos de planejamento sucessório, com dimensionamento comparativo dos cenários tributários de cada operação, imóvel a imóvel, na alíquota vigente de cada município e sobre valor de mercado documentado por laudo. Também atua na discussão administrativa e judicial de lançamentos de ITBI e na recuperação de valores recolhidos indevidamente.
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O escritório segue acompanhando os desdobramentos do tema e informará a publicação do acórdão.
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